¿Qué opciones tengo si no puedo pagar el alquiler del local a consecuencia del Covid-19?

¿Qué opciones tengo si no puedo pagar el alquiler del local a consecuencia del Covid-19?

El pago del alquiler del local se ha convertido, a consecuencia del Covid-19, en un importante lastre para muchos autónomos que o bien no han podido mantener su actividad durante el estado de alarma o, si lo han hecho, han visto reducida su facturación de forma drástica. Ante esta situación, algunos autónomos se encuentran ya en dificultades para poder hacer frente al pago del alquiler.

El Real Decreto ley 11/2020 de 31 de marzo por el que se adoptan medidas encaminadas a paliar los efectos sociales y económicos del coronavirus -entre las que destacan las destinadas a favorecer a personas en situación más vulnerable- recoge, entre otras novedades, algunas relacionadas con el alquiler y los desahucios.

Entre ellas están la suspensión de procedimientos de desahucio, la prórroga extraordinaria en contratos de alquiler de vivienda habitual y medidas para exención parcial o aplazamiento de rentas para arrendatarios de viviendas en situación vulnerable – obligatorio para determinados arrendadores cuando no haya pacto con sus inquilinos de forma que se verán obligados a reducir un 50% la renta mensual o bien a conceder moratoria en el pago de esas rentas mientras dure el estado de alarma-.

Sin embargo, nada se dice en el Real Decreto acerca del arrendamiento de locales. Por ello el arrendatario se ve obligado a pagar el alquiler pactado en el contrato, sin que pueda en muchos casos usar el local al haber sido cerrado por imperativo legal.

En una situación de falta de ingresos por parte del arrendatario podrían darse dos escenarios posibles:

  • Que arrendador y arrendatario lleguen a un acuerdo de modificación de las condiciones pactadas en el contrato, por motivo de fuerza mayor, mientras dure la pandemia y el estado de alarma, hasta que se restablezca la actividad empresarial o comercial.
  • Que, ante la falta de ingresos en la actividad ejercida en ese local por parte del arrendatario, éste deje de pagar sus cuotas de alquiler mensual mientras persista la prohibición de apertura de esos locales o/ la actividad correspondiente.

En el segundo caso, el arrendador se vería obligado a acudir a los tribunales con el fin de hacer valer sus derechos, para reclamar las cuotas impagadas.

Luego, desde el pasado 14 de marzo, con la paralización de las actividades no esenciales, se ha llegado al cierre forzoso de muchos locales y tanto arrendadores como arrendatarios, si quieren evitar la extinción del contrato o una demanda civil por incumplimiento de contrato, están condenados a llegar a un acuerdo:

  • Bien dirigido hacia la condonación total o parcial de los arrendamientos durante el plazo que pacten las partes
  • O bien dirigido hacia el establecimiento de una moratoria en el pago de esas rentas mientras dure el estado de alama y hasta la recuperación de la actividad.

En caso de condonación total, el IVA de esas rentas no se devenga, ya que por acuerdo de las partes la renta no es exigible. En caso de condonación parcial, el devengo del IVA sólo se produce por la parte de renta exigible.

En el caso de una moratoria en el pago, el devengo y la exigibilidad del IVA se produce en el momento del cobro de la nueva mensualidad pactada.

Si no existe acuerdo de condonación o de moratoria, si el arrendador quiere recuperar el IVA no cobrado por impago de las rentas exigibles podría modificar la base imponible en aplicación del artículo 80.4 de la LIVA.

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