Cuando un particular alquila un inmueble esos ingresos procedentes del alquiler deben incluirse en la declaración del IRPF. Pero los impuestos que hay que pagar varían si se alquila a un particular o a una empresa: si se alquila a un particular se beneficiará de una deducción en la declaración de la Renta, mientras que si se arrienda a una empresa, además de no poder acceder a ella, se deberá declarar el IVA.
El arrendamiento es por tanto más beneficioso si el inmueble se alquila a otro particular, ya que la única obligación fiscal será declarar las cantidades cobradas como ingresos del capital inmobiliario en la declaración de la Renta. Además, de cara al cálculo del IRPF, en los ingresos procedentes de las rentas de inmuebles destinados a vivienda el rendimiento se reduce en un 60%, como establece la Ley de Renta.
Cuando, por el contrario, el inmueble se alquila a una empresa para la realización de una actividad empresarial o profesional el propietario deberá en primer lugar darse de alta en la Agencia Tributaria a través del modelo 036 o 037.
En este caso, el propietario no podrá aplicarse la reducción del 60% en el IRPF, y además el arrendamiento de una vivienda o local a una empresa para el ejercicio de una actividad económica está sujeto al IVA (21%).
Este IVA debe repercutirse al alquiler e indicarse en la factura, y al cierre de cada trimestre el arrendador deberá declarar ese IVA recaudado a través del modelo 303; así como presentar también el resumen anual del IVA al finalizar el año, a través del modelo 390.
Alquiler de una vivienda a una empresa como residencia habitual de un trabajador
Existe un caso, sin embargo, en el que el propietario alquila el inmueble a una empresa pero puede beneficiarse de las mismas ventajas fiscales que si se arrendara a un particular: si se alquila para utilizarlo como vivienda habitual de uno de sus trabajadores. En esta circunstancia el propietario estará exento del pago del IVA y podrá aplicarse la deducción en el IRPF, pero siempre y cuando se cumpla con algunos matices.
Esta excepción es aplicable cuando en el inmueble no se realiza ningún tipo de actividad empresarial o profesional, sino que se alquila a una empresa únicamente como residencia habitual de un trabajador o directivo, según estableció el Tribunal Económico Administrativo (TEAC) en una resolución de 2016.
Para poder beneficiarse de las mismas ventajas fiscales que si el inmueble se alquilara a un particular, además de no realizarse actividad profesional en la vivienda en el contrato deberá aparecer el nombre de la persona o personas que van a residir en la casa, y la empresa no podrá subarrendar o ceder el inmueble a personas distintas a las que se indican.
Por consiguiente, para acogerse a las ventajas fiscales y no tener que declarar el IVA no será posible que la empresa dedique la vivienda a alojamiento de un trabajador posteriormente a la firma del contrato; tampoco podrá destinarse al alojamiento de trabajadores que residen en la vivienda de forma temporal y rotatoria.
De no cumplirse esas premisas, el arrendador sí estará obligado a declarar el IVA y no podrá aplicarse la deducción en el IRPF.
