Cuando se formaliza la compraventa de una vivienda usada, tanto el vendedor como el comprador tienen la obligación de abonar determinados impuestos que pueden suponer un importante desembolso económico, con los que hay que contar para no llevarse sorpresas de última hora. Conocer estas obligaciones, e incluso consultar a una asesoría fiscal de confianza, puede ahorrarnos sobresaltos, tiempo y también dinero.
Mientras que al comprador se le grava por el valor de la transmisión realizada (mediante el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), en el caso del vendedor lo que se tiene en cuenta es el aumento en su patrimonio que ha supuesto la venta (IRPF) y el incremento en el valor del terreno desde su compra (plusvalía municipal).
El principal impuesto al que tiene que enfrentarse el vendedor es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). En la declaración de la Renta del ejercicio en que se realizó la venta el vendedor deberá declarar la ganancia patrimonial obtenida mediante la operación: es decir, el beneficio que ha obtenido en relación con lo que le costó adquirirlo.
La ganancia patrimonial se halla restando al valor de transmisión el valor de adquisición. Tanto en uno como en otro se tendrán en cuenta los gastos e impuestos que el propietario del inmueble tuvo que afrontar tanto para la compra como para la venta de la vivienda.
En lo que respecta al valor de transmisión de la vivienda, al valor de venta que figura en las escrituras se le restarán los gastos e impuestos que el vendedor ha abonado en la operación, como la plusvalía municipal, la comisión de la agencia inmobiliaria o los gastos de cancelación de la hipoteca.
En el caso del valor de adquisición, al valor de compra que indican las escrituras habrá que sumarle los gastos e impuestos asociados a la compra (los gastos de constitución de la hipoteca y los de notaría, los honorarios de la agencia inmobiliaria, el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el Impuesto sobre Sucesiones…) y el coste de las inversiones y mejoras que se han realizado en el inmueble, sin tener en cuenta los gastos de conservación y reparación.
Si el resultado de estos cálculos es que sí ha existido una ganancia patrimonial, a esa cantidad se le aplicará un gravamen, de forma progresiva:
- El 19% para los primeros 6.000 euros de ganancia.
- El 21% para el tramo de ganancias de entre 6.000 y 50.000 euros.
- El 23% para las ganancias de entre 50.000 euros y 200.000 euros.
- El 27% para las ganancias de entre 200.000 euros y 300.000 euros.
- El 27% para las ganancias de más de 300.000 euros.
Si, por el contrario, el resultado es que no ha existido ganancia patrimonial, habrá que presentar igualmente la declaración del IRPF, aunque no haya que pagar el impuesto.
Existen, sin embargo, determinados supuestos en los que el vendedor está exento del pago del IRPF: si el inmueble vendido era su vivienda habitual y el importe de la venta se reinvierte en la compra de otra primera vivienda o si el vendedor es mayor de 65 años y se trataba igualmente de su primera vivienda (en el caso de las segundas residencias, si se reinvierte en una renta vitalicia).
Plusvalía municipal e IBI
La otra carga principal a la que tiene que hacer frente el vendedor es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, que comúnmente se conoce como la plusvalía municipal y que se abona en un plazo de 30 días desde la venta de la casa. Este tributo grava el aumento de valor del suelo de la vivienda producido entre el momento de su compra y el de su venta.
Para calcularlo se tienen en cuenta el valor catastral del inmueble, el número de años transcurridos desde su compra y el coeficiente establecido por el Ayuntamiento en el que se encuentra.
Además de los dos impuestos anteriores, el vendedor es quien está en obligación de abonar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) del ejercicio en que se vende la vivienda, al ser su propietario a fecha de 1 de enero; pero comprador y vendedor pueden acordar repartir el pago del tributo de forma proporcional.
Impuestos que abona el comprador
Cuando lo que se adquiere es una vivienda de segunda mano, el comprador está obligado a abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que es gestionado por cada comunidad autónoma y difiere en cada una y que se tiene que abonar en la Agencia Tributaria en un plazo de 30 días.
El ITP se calcula aplicando el tipo establecido en la región al valor de compra que se indica en las escrituras. En algunas comunidades autónomas existe un tipo único para todos los inmuebles, mientras que en otras el porcentaje que se utiliza para hallar el ITP se divide en distintos tramos en función del valor de compra de la casa.
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en la Comunidad de Madrid es, de forma general, del 6%. Si el valor del inmueble adquirido no supera los 250.000 euros y va a constituir la vivienda habitual, el comprador puede beneficiarse de una bonificación del 10%, con lo que el ITP ascendería al 5,4% del precio de compra.
Además del ITP, el comprador tiene que abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que se aplica a los documentos notariales empleados en la operación.
