Septiembre es el mes de la vuelta al trabajo, a las clases y también uno de los mejores momentos para quienes se plantean vender una vivienda, porque la llegada del otoño influye siempre favorablemente en la subida de los precios y también porque en estos meses es posible obtener mejores condiciones de las entidades financieras. Ahorrar impuestos en la venta de una vivienda es posible siguiendo algunos consejos que no puedes perder de vista.
De entre los impuestos que se pagan por la venta de una vivienda el más importante es el IRPF. Contar con una asesoría fiscal de confianza puede ayudar a ahorrar una importante cantidad en el Impuesto sobre la Renta.
Cuando se vende una vivienda, el vendedor está obligado a declarar en la declaración de la Renta de ese ejercicio la ganancia patrimonial que le ha supuesto la operación. Para calcular ese beneficio hay que obtener la diferencia entre el valor de transmisión de la casa y el valor de adquisición que en su día tenía el inmueble.
Como el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) es progresivo, el porcentaje de esa ganancia que tendrá que abonar el vendedor se establece en diferentes tramos que dependen del volumen de ese beneficio:
- El 19% para las ganancias hasta 12.450 euros
- El 24% para las ganancias de entre 12.450 y 20.200 euros
- El 30% para las ganancias de entre 20.200 euros y 35.200 euros
- El 37% para las ganancias de entre 35.200 y 60.000 euros
- El 45% para las ganancias de entre 60.000 y 300.000 euros
- El 47% para las ganancias de más de 300.000 euros
Ajustar la ganancia patrimonial
Como el IRPF grava la ganancia patrimonial obtenida por la venta del inmueble, es posible reducir el cálculo de esa ganancia si se justifican los gastos que han supuesto tanto la compra como la venta de esa vivienda.
Así, a la hora de hallar el valor de transmisión del inmueble se podrán restar todos los gastos e impuestos que se han abonado para realizar la operación, como los de cancelación de la hipoteca, el impuesto de la plusvalía municipal o los gastos de la agencia inmobiliaria.
Con el valor de adquisición ocurre a la inversa: se le podrán sumar los gastos e impuestos que se asumieron para su compra y, además, el coste de las inversiones y mejoras que se han realizado en el inmueble (sin que sean aplicables los gastos de conservación y reparación).
Reinvertir en la compra de una nueva vivienda habitual
Además de pagar menos IRPF por la venta de una vivienda ajustando la ganancia patrimonial, existen casos en los que el vendedor puede beneficiarse de una exención en el pago del IRPF, o al menos de una parte, si las circunstancias permiten acogerse a estas bonificaciones.
Uno de estos casos es la reinversión para la compra de una nueva vivienda habitual. Para poder beneficiarse de esta exención el inmueble que se vende debe tratarse también de la vivienda habitual del vendedor y la compra de la nueva casa debe formalizarse en el plazo máximo de dos años desde la venta. Además, si el dinero que se emplea en la compra del nuevo inmueble es menor que el obtenido por la venta, la diferencia sí está sujeta al IRPF.
Mayores de 65 años
Otra de estas circunstancias en las que se contempla una exención en el pago del IRPF es en el caso de que el vendedor sea mayor de 65 años. Para que el importe obtenido por la venta esté exento del IRPF, deberá o bien tratarse de su vivienda habitual o, si lo que se vende es una segunda residencia, el dinero deberá emplearse en una renta vitalicia.
Contar con una asesoría fiscal que nos asesore sobre qué gastos pueden declararse o cuáles no, o sobre cuestiones que pueden tener una interpretación ambigua, como si se puede obtener una exención por la reinversión en una nueva vivienda habitual si el importe obtenido por la venta se emplea en el pago de una hipoteca, será una ayuda tanto para ahorrar en el pago de impuestos por la venta de vivienda y también en posibles problemas futuros con la Administración.
