Alquilar un local comercial es un paso muy importante para cualquier empresa o trabajador autónomo. Un contrato de alquiler de un local comercial bien redactado y negociado puede marcar la diferencia entre el éxito y el fracaso de un negocio. Para ayudarte en esta decisión, te contamos todas las cuestiones importantes que debes tener en cuenta al firmar un contrato de alquiler de un local comercial.
Identificación de las partes y del local
El contrato de alquiler de un local comercial debe empezar por identificar claramente a las partes involucradas: el arrendador (propietario del local) y el arrendatario (empresa o autónomo que alquila el local). Además, se debe describir detalladamente el local comercial, incluyendo su ubicación, superficie y características específicas. Es fundamental verificar que el propietario tenga derecho a arrendar el inmueble y que el local esté en condiciones legales para el uso comercial deseado.
Duración del contrato
La duración del contrato de alquiler es uno de los aspectos más importantes. En los contratos de alquiler comercial, la duración suele ser más prolongada que en los contratos de alquiler de vivienda, debido a las inversiones iniciales que realiza el arrendatario. Es común que los contratos comerciales tengan una duración mínima de cinco años, aunque pueden acordarse plazos más largos. Es importante negociar una cláusula de renovación automática o preferente para asegurar la continuidad del negocio.
Renta y actualización de la renta
El contrato debe especificar claramente la renta mensual a pagar, así como el método y la fecha de pago. También es esencial acordar cómo se actualizará la renta durante la vigencia del contrato. La actualización suele estar vinculada al índice de precios al consumo (IPC) u otro índice acordado por las partes. Además, es recomendable prever un posible periodo de carencia al inicio del contrato, durante el cual el arrendatario no paga renta o paga una cantidad reducida, para facilitar la instalación y apertura del negocio.
Gastos adicionales
Además de la renta, el arrendatario debe tener en cuenta otros gastos adicionales, como los gastos de comunidad, suministros (agua, electricidad, gas), impuestos y cualquier otro gasto asociado al uso del local. Es importante especificar en el contrato quién es responsable de cada uno de estos gastos para evitar futuros malentendidos.
Fianza y garantías adicionales
La ley exige que el arrendatario entregue una fianza equivalente a dos mensualidades de renta en los contratos de alquiler comercial. Sin embargo, el arrendador puede solicitar garantías adicionales, como avales bancarios o depósitos adicionales, para cubrir posibles impagos o daños en el local. Estas garantías deben negociarse y quedar claramente reflejadas en el contrato.
Uso del local y actividad comercial
El contrato debe especificar el uso permitido del local y la actividad comercial que se va a desarrollar. Es crucial asegurarse de que el local cumple con todas las normativas y licencias necesarias para la actividad comercial deseada. Cualquier cambio en el uso del local debe ser notificado y aprobado por el arrendador.
Obras y mejoras en el local
Las cláusulas relativas a las obras y mejoras en el local son fundamentales. El contrato debe establecer quién es responsable de las reparaciones y mejoras necesarias durante la vigencia del contrato. Generalmente, el arrendador se encarga de las reparaciones estructurales, mientras que el arrendatario se ocupa de las reparaciones menores y del mantenimiento diario. Si el arrendatario desea realizar mejoras o modificaciones significativas en el local, debe obtener el consentimiento previo por escrito del arrendador.
Seguro y responsabilidad civil
Es aconsejable que el arrendatario contrate un seguro de responsabilidad civil que cubra posibles daños a terceros y un seguro de contenido para proteger sus bienes dentro del local. El contrato debe especificar si el arrendador requiere algún tipo de seguro específico y si el arrendatario debe incluir al arrendador como beneficiario adicional en su póliza.
Derecho de subarriendo y cesión del contrato
El arrendatario debe comprobar si el contrato permite el subarriendo o la cesión del contrato a terceros. En muchos casos, los contratos comerciales prohíben estas prácticas sin el consentimiento previo del arrendador. Si el arrendatario tiene planes de expansión o de asociarse con otros negocios, debe negociar estas cláusulas desde el principio.
Cláusulas de resolución del contrato
Es vital incluir cláusulas que establezcan las condiciones bajo las cuales el contrato puede ser rescindido por cualquiera de las partes. Estas cláusulas deben detallar los plazos de preaviso y las penalizaciones por incumplimiento. También es importante prever qué sucede en caso de que el arrendatario no pueda continuar con su negocio debido a circunstancias imprevistas, como cambios en el mercado o desastres naturales.
Negociación del contrato
La negociación del contrato de alquiler de un local comercial es un proceso determinante. Es aconsejable contar con una asesoría legal para revisar y negociar los términos del contrato. Un buen abogado puede ayudar a identificar cláusulas desfavorables y a proponer modificaciones que protejan mejor los intereses del arrendatario. Además, contar con una asesoría jurídica adecuada nos ayudará a asegurarnos de que el contrato de alquiler sea justo y equilibrado, permitiendo concentrarnos en el crecimiento del negocio sin sorpresas desagradables.
